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Muchos son los aspectos a tener en cuenta a la hora de solicitar un préstamo hipotecario para comprar una vivienda. No solo es necesario haberse informado sobre las diferentes ofertas del mercado, sino que debemos saber cuánto podemos pagar y conocer las condiciones que nos exigen las entidades bancarias a la hora de solicitar un préstamo hipotecario.

Contratar una hipoteca es un proceso complejo, que requiere bastante esfuerzo: si no estamos dispuestos o no podemos dedicarle el tiempo suficiente, quizás es mejor plantearnos otras opciones, como el alquiler, hasta que llegue el momento adecuado.

Lo primero que debes hacer a la hora de solicitar un préstamo hipotecario es lo siguiente:

El diferencial hipotecario

Se suma al tipo de referencia al que va vinculada la hipoteca. Se tiene que intentar que sea el menor posible pues se trata de un préstamo a muy largo plazo y durante este tiempo el valor del Euríbor, el índice más empleado en España, puede tener oscilaciones importantes.

Un incremento del Euríbor supone un encarecimiento de las cuotas a la hora de solicitar un préstamo hipotecario.

Estudiar bien las comisiones

Antes de firmar una un préstamo hipotecario se deben tener en cuenta las comisiones a las que se tendrá que hacer frente.

También se ha de prestar especial cuidado a dos comisiones que pueden afectar en el futuro y que se debe intentar que, de existir, sean lo más bajas posibles: la de novación y la de subrogación. La primera se aplica al cambiar las condiciones del préstamo dentro de la misma entidad y puede llegar al 1,00%. La segunda implica una modificación de financiera y desde 2008 tiene el máximo legal del 0,50%.

En este aspecto, cabe señalar que las entidades que operan eminentemente ‘online’ acostumbran a reducir el número de comisiones.

Gastos asociados

Antes de firmar un préstamo hipotecario, hay que recordar que tiene ciertos gastos asociados. Entre ellos, la tasación de la vivienda, la nota simple, los costes de la gestoría. En cuanto a los gastos fiscales, hay que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que es un porcentaje sobre el importe escriturado por la hipoteca y que depende de la política fiscal de las comunidades autónomas. En total, suponen entre el 8% y el 12% del valor de la vivienda.

Productos vinculados con la entidad

No existe ninguna limitación en las condiciones a cumplir a la hora de firmar un préstamo hipotecario. Así, cada banco puede pedir al usuario la asunción de diferentes tipos de productos.

Habitualmente, previo a la concesión del préstamo, la entidad estudiará el perfil del solicitante: su nivel de ingresos, qué porcentaje de endeudamiento tiene (habitualmente el máximo recomendado ronda el 30% del total de los ingresos), su historial laboral y crediticio, si ha cumplido siempre con los pagos, otros pagos…

Además, para obtener un mejor tipo de interés le solicitará cierta vinculación. Las más habituales domiciliar recibos y una nómina, en algunos casos con un importe mínimo determinado, contratar un plan de pensiones o un producto de inversión, la suscribir y usar en un mínimo de ocasiones una tarjeta…

Cabe recordar que sólo un producto es de contratación obligatoria, el seguro de daños, que se contrata por si el bien hipotecado sufriera algún desperfecto provocado por un incendio o la acción de elementos naturales. Con todo, no es obligatorio suscribirlo con el banco con el que se firma la hipoteca.

Así, en ocasiones, es aconsejable hacer un balance de los costes que supone porque podría darse el caso que saliera más barato en una compañía exterior que en la entidad, a pesar de la rebaja que se obtiene en el diferencial por su contratación.

Cláusulas suelo y techo

Se trata de límites que establecen un máximo interés en los préstamos por arriba (techo) y por abajo (suelo). Así, si el Euríbor marca cuotas mínimas, los titulares de hipotecas afectados por estos topes no se pueden beneficiar de rebajas en las cuotas.

Hace unos años, el Tribunal Supremo las ratificó como nulas las cláusulas suelo en algunos casos ya que estimó que no se habían explicado con claridad a los clientes las consecuencias que podían tener.